توقعت وكالة «إس آند بي» أن يشهد السوق العقاري في دبي نمواً في أسعار الأراضي خلال العام 2024 بمعدلات تفوق نمو أسعار الوحدات السكنية، مدفوعاً باشتداد المنافسة بين المطورين على المساحات المتميزة لا سيما بعد طفرة إطلاق المشاريع الجديدة خلال الفترة الماضية.
وتابعت «من الممكن العثور على مساحات أراضٍ صغيرة نسبياً لبناء مبنى سكني واحد أو مجمع صغير، إلا أن بناء مجمع تطوير رئيسي أمر أكثر صعوبة، لذلك سيتعين عليك الذهاب بعيداً في الصحراء، بعيداً عن الشاطئ».
وقالت ليسكوفا إن الحصول على أراضٍ جديدة في دبي في المناطق المتميزة أصبح أكثر تكلفة، والجزء الأكبر منها مملوك أو يسيطر عليه المطورون الكبار، لذلك فإن الطريقة المتاحة اليوم لشراء الأراضي، هي أن تشتري من هؤلاء المطورين مباشرة أو أن تدخل في تحالفات أو مشاريع مشتركة، وهو ما فعلته شركة «الدار» أخيراً عندما دخلت إلى سوق دبي.
وكانت شركة الدار العقارية (الدار) أعلنت في 27 أكتوبر الماضي إطلاق أول مشاريعها السكنية في دبي بالشراكة مع «دبي القابضة» وهو مشروع «جنان»، إذ ستقوم بالتعاون مع دبي القابضة بتطوير ثلاثة مجمعات سكنية ضمن مواقع رئيسية خارج مركز المدينة.
وأضافت ليسكوفا «هذا ما فعلته شركة الدار بالضبط، دخلت بشراكة مع مطور رئيسي في دبي، وهذا الأمر ينطبق أيضاً على ما فعلته إعمار عندما استحوذت على «دبي كريك هاربور» بهدف توسيع بنك الأراضي لديها». وكانت شركة إعمار العقارية قد أعلنت في 11 أغسطس الماضي عن استحواذها بالكامل على «دبي كريك هاربور»، وهو مشروع متكامل يقع على طول الواجهة البحرية لخور دبي التاريخي، وذلك من شركة دبي القابضة مقابل 7.5 مليارات درهم (ملياري دولار).
وأفادت ليسكوفا «أعتقد أن أسعار الأراضي في دبي ستتبع الاتجاه العقاري، لا سيما بأن الأراضي المتميزة اليوم أصبحت أكثر ندرة، وبالتالي نتوقع أن ترفع أسعار الأراضي بمعدلات أعلى من ارتفاع أسعار الوحدات العقارية خلال العام 2024 والأمر يرتبط بشكل فعلي بالموقع ومفاوضات العرض والطلب».
وأضافت «اليوم أصبح سوق الأراضي صعباً للغاية، وما يمكن أن يحدث هو أن بعض المطورين الصغار قد يجدون أنفسهم في موقف صعب، حيث سيتعين عليهم تصفية بنك الأراضي الخاص بهم، وهذا يخلق فرصاً للمطورين الكبار الآخرين الذين يتمتعون بوضع مالي أفضل للشراء منهم بشكل مباشر».
وتابعت «أعتقد أن شركة إعمار أكثر المطورين الذين يملكون مخزوناً كبيراً من الأراضي في دبي، أما المطورون الكبار من القطاع الخاص فليس لديهم مخزون أراضي كبير اليوم، وبعد أن كانوا بالفعل يمتلكون بنكاً كبيراً من الأراضي خلال السنوات الماضية، إلا أن هذا المخزون تآكل مع إطلاق الكثير من المشاريع خلال الفترة الماضية، ولذلك، فإن لديهم حاجة لشراء أرض جديدة».
حساسية محدودة
وأوضحت ليسكوفا «نحن نقول دائماً إن هناك حساسية محدودة لأسعار الفائدة على أداء القطاع العقاري في دبي، وخلال الأشهر التسعة الأولى من العام الجاري، بلغت نسبة الرهون العقارية من مجمل المعاملات في دبي 16% فقط، وبالتالي كانت باقي المعاملات 84% نقداً».
وأضافت «هذه الأرقام لا تعني أن معدلات الرهن العقاري انخفضت، بالعكس استمرت بالنمو، ولكن بمعدل منخفض مقارنة بنمو المعاملات النقدية، وبينما كانت المعاملات النقدية تنمو بمعدلات مكونة من رقمين على مدى السنوات الثلاث الماضية، انخفضت حصة الرهن العقاري نسبياً، وبمعدلات نمو تبلغ 2% فقط».
ولفتت ليسكوفا إلى أن أسعار الفائدة المرتفعة تعتبر أمراً سلبياً بالنسبة للمطورين، لأنها تزيد من تكاليف تمويلهم، وإذا تباطأ القطاع واحتاجوا إلى تمويل المشاريع والبناء، كانوا بحاجة إلى العثور على الأراضي وشرائها بتكلفة أعلى، وبالتالي، فهذا الأمر يمثل نقطة ضغط على الصحة المالية لهم.
